طرح بلاتکلیف

بازار مسکن و املاک همیشه رشدی بیشتر از تورم داشته و نوسانات قیمتی زیاد و قابل توجهی نداشته است که نشان می‌دهد بازدهی نسبت به ریسک خوبی نسبت به بازارهای موازی داشته است که از این نظر به صورت سنتی پر طرفدارترین دارایی از نظر سرمایه گذاری در ایران است.
طرح فروش متری مسکن مجدداً بعد از چندین سال مطرح شد که مسکن را به صورت اوراق سلف استاندارد به صورت متری پیش فروش کنند، به این بهانه که مردم از این طریق بتوانند خانه دار شوند. در بدو امر باید به این نکته توجه کرد که افراد لزوما با این طرح خانه دار نمی‌شوند زیرا خانه دار شدن رابطه مستقیمی با قدرت خرید و درآمد افراد دارد و با توجه به اینکه در سال‌های اخیر رشد هزینه‌ها بیشتر از رشد درآمدها بوده است طبیعتا مسکن، آرزویی دست نیافتنی برای بسیاری از اقشار جامعه شده است و حتی با روش خرد خرد خرید کردن هم این درد نمی‌تواند درمان شود.
اما نکات مثبتی هم در این طرح وجود دارد، ‌ یکی جذب نقدینگی در بستر بازار سرمایه است و بجای اینکه افراد در دارایی‌های غیر مولدی مثل دلار و طلا سرمایه گذاری کنند، اکنون می‌توانند با مبلغ جزیی خود به صورت متری مسکن خریداری کنند و این نکته مثبتی است که منجر به ایجاد سپر ضد تورمی نیز برای سرمایه گذران می‌شود. مزیت دیگر آن نیز این است که بستر تامین مالی ارزان برای سازندگان فراهم می‌کند به این امید که با این روش به این بازار کمی رونق دهد. اما نکته مهمی که باید مد نظر قرار دهیم این است که گرانی مسکن لزوما متاثر از عرضه آن نیست بلکه تحت تاثیر فاکتورهای مختلفی همچون زمین است که عموما بیش از تورم رشد می‌کند و بحث مصالح و سفته بازی، بنابر این سمت عرضه و تقاضا لزوما متاثر از فروش انبوه سازان نیست.
همین مساله که چندین فاکتور و عوامل مختلف بر قیمت تاثیر دارند، قیمت گذاری فروش مسکن متری را پیچیده می‌کند و ابعاد حقوقی پیچیده‌ای هم در بر خواهد داشت و بعضی کارشناسان حقوقی هم اعلام کرده‌اند که مغایر با قانون پیش فروش مسکن در مجلس است و باید این موضوع حل شود وگرنه مساله چالش آمیزی برای خریداران مسکن متری خواهد شد. همچنین رسالت بازار سرمایه را نباید فراموش کرد که محل تامین مالی شرکت‌های تولیدی و خدماتی است نه بستر جذب و هدایت نقدینگی به سمت بازاری که باید مصرفی باشد، اما بازار مسکن را به بازار سرمایه گذاری بیش از پیش تبدیل می‌کنند.
این طرح با همه پیچیدگی‌هایی که دارد اما هیچ کمکی به خانه‌دار شدن اقشار جامعه نمی‌کند و حتی ممکن است بخشی از بازار نقدینگی هم از بازار سرمایه و بخش تولید خارج شود و در یک گرداب بلاتکلیف با توجه به ابعاد حقوقی پیچیده و نامشخص و متغیرهای فراوانی که بر قیمت مسکن تاثیر می‌گذارند درگیر شود که اثر بخش نیز نخواهد بود.

• ابراهیم سماوی – کارشناس بازار سرمایه
• شماره ۵۱۵ هفته نامه اطلاعات بورس